Revalúo inmobiliario: el método de ajuste de partidas para provincias y municipios

El resultado de la tarea que tiene encomendada el Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles impactará en la determinación del pago del impuesto nacional sobre los Bienes Personales, además de tener su correlato en las cargas cobradas a nivel local por las diferentes jurisdicciones del país. El valor fiscal es uno de los que se considera para definir si un inmueble queda alcanzado por el tributo que pesa sobre los patrimonios y, en caso de que sea así, con qué alícuota (eso último, dependiendo también, claro, del resto de los activos declarados). La concreción de lo que se propone el Gobierno significará una mayor carga fiscal respecto de la actual, porque la meta es que las valuaciones se acerquen a los precios de mercado, de los cuales hoy, por lo general, están muy lejos.

El organismo en cuestión -que pasará de depender del Ministerio del Interior al de Economía, según anunció hoy la nueva titular de esta última cartera, Silvina Batakis- fue creado por el decreto 938, de octubre de 2018, a instancias de lo pactado en noviembre de 2017 por el Estado nacional, en tiempos de la gestión presidencial de Mauricio Macri, con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (San Luis fue la única jurisdicción que no adhirió a aquel consenso federal). En rigor, hay un traslado de un área estatal a otra, manteniendo a la funcionaria a cargo: Batakis fue hasta hace pocos días la titular de la Secretaría de Provincias, a la cual la mencionada norma del Poder Ejecutivo le había asignado la responsabilidad de hacer funcionar al organismo.

La misión encomendada, desde su creación, es la de determinar una metodología común a las jurisdicciones para lograr “que las valuaciones fiscales de los inmuebles tiendan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario”; es decir, para que se ajusten por lo general al alza y según un criterio homogéneo en todo el país. Aquel acuerdo llegó luego de analizarse que se venían dando políticas de revalúos diferentes.

En materia de Bienes Personales, la disparidad existente en ese sentido hace que, dependiendo de dónde esté ubicado, un inmueble quede o no quede alcanzado por el impuesto y, en caso de que sí se tribute por ese activo, se pague una carga impositiva mayor o menor, sin que necesariamente eso responda al valor real de la propiedad. En otras palabras, los diferentes criterios para definir en cada jurisdicción cuánto valen los inmuebles a los fines de definir las bases para la recaudación fiscal, hace que la posición frente al impuesto resulte desigual entre los contribuyentes.

 

“La idea era que las provincias pudieran adoptar valuaciones fiscales más reales y homogéneas, al tiempo que reducían los impuestos distorsivos. Bienes Personales, en tanto, se modificó para que, mientras no estuviera el organismo, se computara la valuación fiscal de 2017 ajustada por inflación”, señala Andrés Edelstein, socio de Edesltein, Mariscal, Torassa & Asociados, quien fue secretario de Ingresos Públicos durante los dos primeros años del gobierno de Macri.

En la gestión anterior hubo un objetivo de ir reduciendo progresivamente la incidencia de Bienes Personales, y ese fue el contexto en el que se dio la firma del acuerdo con las provincias. El Gobierno actual decidió un camino diferente y, de hecho, una de las primeras medidas en materia tributaria fue incrementar el peso de este impuesto, al cual no pocos tributaristas acusan de tener distorsiones, más allá de las falencias en las valuaciones (por ejemplo, la distorsión que significa, según se sostiene, el hecho de no poder descontar las eventuales deudas del contribuyente).

Cuánto valen hoy los inmuebles para Bienes Personales

La política de avanzar en materia de revalúos fiscales en un pacto entre la Nación y las provincias y CABA fue ratificada en el consenso federal firmado por el gobierno actual en diciembre de 2021, y también, este año, en el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI). Así y todo, en la práctica todavía no se concretó nada. Por esa razón, después de cuatro años y medio del primer acuerdo formal sobre el tema, sigue rigiendo, para Bienes Personales, un mecanismo de valuación fijado en su momento como provisorio.

Concretamente, para definir qué monto consignar por un inmueble en la declaración de ese impuesto, deben tomarse en cuenta dos valores: el de adquisición de la propiedad, descontado un 2% anual en concepto de amortización, y el fiscal, que está determinado por cada jurisdicción. De los dos números, para Bienes Personales se informa el más elevado. Desde la declaración correspondiente a 2018, para saber cuál es el valor fiscal a considerar, se observa el de 2017 y se lo ajusta por la evolución del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec. Por ejemplo, en el caso del impuesto de 2021, al valor fiscal asignado a la propiedad para 2017 hubo que multiplicarlo por 4,66, de manera de acompañar la inflación minorista de los últimos cuatro años.

También a partir de 2018 rige la exención impositiva para la vivienda del contribuyente hasta un determinado valor, que en el último ejercicio fiscal, el de 2021, fue de $30 millones (si la valuación es superior a esa cifra, se paga el tributo sobre el excedente).

Si el organismo cumple su misión en los próximos meses, las nuevas valuaciones para inmuebles “se aplicarían para el impuesto a los Bienes Personales del ejercicio fiscal 2022, que tiene vencimiento el año que viene”, según especifica la contadora Adriana Piano, del estudio SMS. “Este organismo serviría para unificar procedimientos y metodologías para determinar nuevas valuaciones fiscales, y se entiende que deja, de todos modos, que cada provincia realice luego sus valuaciones”, agrega.

El decreto que crea el organismo le da a su Comité Ejecutivo la función de establecer los métodos para las valuaciones fiscales “a los fines de que los mismos sean implementados por la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y por las provincias que adhirieron al Consenso Fiscal aprobado por la Ley 27.429? (el consenso de fines de 2017). A su vez, la normativa describe que el Comité Ejecutivo del organismo se conforma con varios funcionarios del Gobierno nacional, a la vez que los representantes de las jurisdicciones participan del llamado Consejo Asesor, encargado de evaluar la temática y de dar las recomendaciones para definir las valuaciones. “El Comité Ejecutivo solo podrá apartarse de las recomendaciones y propuestas del Consejo Asesor mediante decisión fundada”, establece el decreto.

Por su parte, el Consenso Federal de fines de 2021 (no firmado por la Ciudad de Buenos Aires, por diferencias referidas a otros temas) incluyó un punto según el cual el Gobierno se comprometió a impulsar una ley, “previamente consensuada con las jurisdicciones, que otorgue el marco jurídico, económico y financiero necesario para que el Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles, creado por el artículo 1° del Decreto Nacional 938/2018, pueda llevar a cabo sus responsabilidades”. Y se sumó a eso el compromiso de los gobiernos provinciales de “impulsar la adhesión” a esa ley.

El conflicto por las valuaciones en la ciudad de Buenos Aires

Mientras la misión del organismo sigue sin cumplirse, una decisión de la AFIP, a cargo de Mercedes Marcó del Pont, reavivó este año un conflicto relacionado con las valuaciones, para Bienes Personales, de los inmuebles ubicados en la Ciudad de Buenos Aires.

Ocurre que, en el caso de las propiedades que están en territorio porteño, además de la llamada Valuación Fiscal Homogénea, en las boletas del impuesto local inmobiliario se consigna una Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC), que es 4. Se trata de un multiplicador creado por la legislatura porteña en 2012, que es una referencia para determinar el cálculo de tributos porteños. En la práctica, según afirman desde el Gobierno de la Ciudad, ese coeficiente nunca fue utilizado localmente.

El hecho es que desde que existe la USC hay una controversia referida a cuál es el valor a declarar en Bienes Personales: la VFH simple o la VHF multiplicada por cuatro. La diferencia es muy significativa; por ejemplo, un inmueble con una valuación fiscal de $400.000 en 2017 valdría ahora, a los fines de la declaración y contemplado el ajuste por inflación ya explicado, $1.864.000 con la valuación simple, y $7.456.000 con la multiplicación por cuatro.

En 2013, un dictamen de la AFIP consignó que debía considerarse la VFH multiplicada por cuatro. En 2018 se emitió, sin embargo, otra medida de igual carácter con la interpretación contraria. Y este año, un nuevo dictamen avaló el criterio indicativo de que se debe multiplicar la VFH por la USC; es decir, se volvió a la primera interpretación. La estimación del organismo recaudador es que en CABA hay 226.000 inmuebles alcanzados por el impuesto, que son la segunda propiedad de un mismo contribuyente, y 7000 viviendas gravadas parcialmente, porque su valor excede los $30 millones (en esos casos se paga sobre el excedente).

Un dictamen de la AFIP es una interpretación del organismo respecto de cómo debe aplicarse alguna normativa. Por lo tanto, no es de cumplimiento obligatorio para el contribuyente, que podría optar por hacer su declaración según un criterio diferente, a riesgo de recibir luego un reclamo del fisco, lo cual determinaría que la cuestión termine siendo discutida, si se dan las condiciones previstas, en el Tribunal Fiscal.